ประสบการณ์ซื้อบ้านมือสอง ไม่ลองไม่รู้!! (ตอนที่1)

หลังจากที่ผมรู้ว่าจะต้องเปลี่ยนที่ทำงาน สิ่งหนึ่งที่ติดอยู่ในใจและเป็นข้อกังวลอย่างมากคือเรื่องที่พักอาศัยเนื่องจากต้องย้ายครอบครัวไปด้วย ในตอนแรกผมเริ่มมองหาบ้านเช่าก่อน แต่เมื่อรู้ราคาของค่าเช่าบ้าน (บ้านเดี่ยวสองชั้นชานเมือง 3ห้องนอน ราคาค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน) ก็ทำให้ผมเริ่มมองถึงการซื้อบ้าน  นั่นคือจุดเริ่มต้นของการหาซื้อบ้านมือสองของผม

หลังจากใช้เวลากว่า 3เดือน หาซื้อบ้านมือสองที่ถูกใจและสบายกระเป๋าได้ เป็นบ้านเดี่ยวสองชั้น 25 ตรว. มีเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ สภาพพอใช้ อายุบ้าน10ปี ในราคา 1,400,000 บาท โดยผู้ขายเป็นคนออกค่าโอน ซึ่งราคาถูกกว่าราคาประเมินของธนาคารถึง 20% เพราะเจ้าของรีบขายเลยตั้งราคาต่ำ+นายหน้าช่วยต่อราคาให้ และบ้านก็แซมแซมหมดแล้วเกือบ 90% เข้าไปอยู่ได้เลย

วันนี้ผมจึงอยากแชร์ประสบการณ์เผื่อจะมีคนที่ผ่านมาอ่านได้รับประโยชน์ไปบ้าง หลังจากการหาซื้อบ้านมือสองมากว่า 3 เดือน พูดได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่หนักใจ และเหนื่อยกายใช้ได้เลยทีเดียว เนื่องจากไม่มีความรู้เรื่องการซื้อบ้านมาก่อน (หลังก่อนก็อาศัยพ่อแม่อยู่) สอบถามเพื่อนๆ คนรู้จักก็ไม่มีใครที่พอจะแนะนำได้ สุดท้ายต้องลงมือเองตั้งแต่ต้นจนจบ

ขั้นตอนแรกสุดผมเริ่มจากการค้นหาความรู้เรื่องบ้านมือสองจากเว็บบอร์ดต่างๆ และเว็บให้ความรู้ทั่วไป แต่ก็ไม่ได้รายละเอียดมากนักรู้เพียงขั้นตอนคราวๆของการซื้อบ้านมือสอง คือ

1.      กำหนดทำเล กำหนดความต้องการของเรา

2.      ค้นหาประกาศขายบ้านจากในอินเตอร์เน็ต หรือ หนังสือขายบ้านมือสอง และอีกข้อที่เห็นหลายๆเว็บแนะนำมา คือ การใช้นายหน้า(ซึ่งผมก็ลองทำตามแล้ว ไว้จะเล่าต่อไปว่าเป็นอย่างไร)

3.      ไปดูสถานที่จริง ถ้าชอบค่อยต่อราคา

4.      ต่อรองราคา ถ้าตกลงกันได้ต้องรีบจองเลย

5.      ติดต่อกู้เงิน หาสินเชื่อ

6.      ไปทำการโอนบ้านและที่ดินที่กรมที่ดิน ทำสัญญาจะซื้อจะขาย และชำระเงิน

ปล. ในบล็อกนี้ในหัวข้ออื่นๆผมได้ใส่ความรู้ที่ผมค้นหามาระหว่างหาซื้อบ้านลองเข้าไปอ่านกันได้ครับ จะได้ไม่ต้องเสียเวลาไปอ่านจากเว็บอื่น เอาซ่ะให้จบในที่นี่ที่เดียว

ประสบการณ์ซื้อบ้านมือสอง ไม่ลองไม่รู้!! (ตอนที่2)

ก่อนอื่นต้องเลือกทำเลก่อน ความต้องการของผม คือ บ้านเดี่ยวมือสอง 2 ชั้น 3 ห้องนอน ที่จอดรถ 1 คัน สภาพดูดี ไม่ต้องซ่อมแซม (ไม่มีงบ) ทำเลอยู่ใกล้เดอะมอลล์บางแค ห่างถนนกาญจนาภิเษกไม่เกิน 15 นาที เรื่องงบประมาณเนื่องจากเงินเดือนผม 25,000 บาท ธนาคารบอกกู้ได้ไม่เกิน 1,200,000 บาท ผมมีเงินสดในบัญชี+พ่อแม่ช่วยออกรวม 300,000 บาท(เงินดาวน์) เพราะฉะนั้นผมต้องหาบ้านมือสองหรือบ้านเดี่ยวหลังใหม่ ที่ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งบ้านใหม่เป็นไปได้ยากมากๆๆ

หลักในการเลือกทำเลเพิ่มเติมของผม คือ

1.      อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าซึ่งเส้นบางแคก็มีรถไฟฟ้าผ่าน(ในอนาคต)

2.      ไม่อยู่ซอยลึกเกินไป เพื่อฉุกเฉินต้องเดินเข้าออก

3.      อยู่ใกล้ที่ทำงานใหม่(เดอะมอลล์บางแค)

4.      อยู่ใกล้สวนสาธารณะ หรือ มีสถานที่ออกกำลังกาย

5.      ปากซอยมีร้านขายของใช้ ของกิน

หลังจากได้สเปคแล้วผมก็เริ่มค้นหาประกาศขายบ้านจากในอินเตอร์เน็ต โดยค้นหาคำว่า “บ้านมือสอง” จะเจอเว็บลงประกาศซึ่งสามารถเข้าไปเลือกหาบ้านตามเขตได้ กับอีกวิธี คือ ค้นหาคำว่า “บ้านมือสอง+บางแค” ก็ได้บ้านที่คิดว่าน่าจะดีมา 10 หลัง ผมหาเพิ่มจาก “นิตยสารบ้านพร้อมอยู่” ได้บ้านเพิ่มมาอีก 4 หลัง ส่วนเรื่องนายหน้าตอนแรกผมไม่ได้ติดต่อเพราะไม่อยากเสียเงินเพิ่ม (มารู้ตอนหลังว่านายหน้าก็ดีเหมือนกัน)

ผมมีข้อสังเกตจากการอ่านประกาศขายบ้านที่น่าจะเป็นประโยชน์ คือ ถ้าโฆษณาใช้คำว่า

“ขายด่วน” = เราจะต่อราคาได้มาก

“ขายถูก” = มักไม่ถูกจริง

“สภาพเหมือนใหม่”  หรือ “สภาพใหม่” = บ้านเก่าจนต้องซ่อมก่อนขาย

“ตกแต่งสวยมาก” หรือ “หรูหรา” = ราคาจะสูงกว่าหลังอื่นที่อยู่ใกล้ๆ

พอได้เบอร์มาผมก็โทรไปหาคนขายเพื่อขอนัดดูบ้าน ช่วงนี้เสียเวลามากๆ เพราะต้องมาจัดเวลาดูบ้านให้ตรงกับคนขาย บางหลังว่างเสาร์ อาทิตย์ก็สบาย บางหลังว่างวันธรรมดาแต่เป็นตอนเย็นๆ เราก็ต้องลำบากไป แปลกใจเหมือกันว่าทำไมคนขายไม่เอาใจคนซื้อเลยแต่ก็ต้องยอมเพราะอยากได้ของดี

ผมลิสต์หัวข้อที่ควรสอบถามเมื่อโทรไปหาคนขายไว้ประมาณนี้ครับ

1.      ขายไปหรือยัง? (ถ้าขายแล้วให้ลองถามราคาว่าขายเท่าไหร่จะได้เทียบว่าหลังอื่นแพงหรือถูก)

2.      เจ้าของบ้านหรือนายหน้า (ลองไปอ่านในหัวข้อนายหน้าบ้านมือสองที่ผมเขียนไว้ครับ)

3.      ถามรายละเอียดบ้านว่าตรงกับที่ประกาศหรือไม่ บางทีลงประกาศผิดก็มกอก็มี ราคาเท่าไหร่(บางทีเค้าประกาศราคาไว้อย่างนึง แต่ตอนโทรไปเค้าลดราคาแล้ว) พิ้นที่เท่าไร บ้านปลูกมากี่ปีแล้ว ที่จอดรถเป็นไง ซอยแคบกว้างเท่าไหร่

4.      ถามรายละเอียดที่ตั้ง และนัดหมายดูบ้าน

5.      อย่าเพิ่งไปรีบต่อราคา ไปดูบ้านก่อน ถ้าชอบค่อยต่อราคา

ประสบการณ์ซื้อบ้านมือสอง ไม่ลองไม่รู้!! (ตอนที่3)

ถึงตอนนี้เราต้องไปดูบ้านจริงๆแล้ว สิ่งที่ควรเตรียมติดตัวก่อนไปดูบ้าน มีกล้องถ่ายรูปบัตรATM(เพื่อถูกใจจะได้วางเงินมัดจำเลย) สมุดจด ควรพาคนที่จะอยู่บ้านไปด้วย ช่วยกันดูว่าชอบไม่ชอบ ช่วยกันหาข้อเสียของบ้าน สิ่งที่ควรทำอีกอย่างหนึ่งเมื่อไปดูบ้าน คือ สอบถามคนแถวนั้นว่ามีขโมยชุมรึเปล่า ซอยน้ำท่วมมั๊ย ไปถามร้านค้าส่วนใหญ่จะเล่าให้เราฟัง หรือไม่ก็ถามวินมอเตอร์ไซค์

สำหรับการตรวจสภาพบ้านนั้นผมดูไม่เป็นเลย ที่ทำได้คือ ลองเปิดน้ำเปิดไฟว่าใช้งานได้ ลองเปิดปิดประตูบานต่างๆ พยายามทำเหมือนเราอยู่บ้านหลังนี้ว่ามีอะไรติดขัดมั๊ย ที่เหลือผมใช้ความพอใจซ่ะส่วนใหญ่

ผมใช้เวลาเดือนครึ่งไล่ดูบ้านแต่ละหลังจนครบ ระหว่างที่ไปดูสถานที่จริงผมได้รายชื่อบ้านเพิ่มมาอีก 5 หลัง จากบ้านระแวกใกล้ๆหลังที่ไปดู เจ้าของประกาศขายเองโดยแปะป้ายหน้าบ้านไว้อย่างเดียว ทำให้รู้ว่าความจริงยังมีบ้านมือสองที่ประกาศขายอีกหลายหลังที่เราเกือบพลาดไป

สุดท้ายผมก็เหลือบ้านในดวงใจแค่ 3 หลังซึ่งมีรายละเอียดคราวๆ คือ

หลังที่ 1 บ้านเดี่ยว 24 ตรว. อยู่ใกล้ถนนกาญจนามากที่สุด สวยปรับปรุงใหม่ มีเฟอร์นิเจอร์พร้อม  แต่ราคาเกินงบที่ 1,600,000 บาท 

บ้านมือสองหลังที่1 รูปนี้ก่อนเจ้าของซ่อมแซม 

บ้านมือสองหลังนี้พร้อมอยู่มีเฟอร์นิเจอร์แล้ว

เป็นบ้านเดี่ยวที่ดูสว่างมากๆ

ห้องนอนก็สวย สว่าง

หลังที่ 2 บ้านเดี่ยว 25 ตรว.อยู่ห่างไปอีกเกือบ 4 กิโล หลังนี้มีเฟอร์นิเจอร์เหมือนกัน แต่ไม่สวยเท่าหลังแรก แต่ก็เข้าอยู่ได้เลย ราคาอยู่ในงบ 1,500,000 บาท

บ้านหลังนี้เฟอร์พร้อม แม่จะเหมือนของมือสอง

เป็นบ้านที่น่าอยู่

ไม่สวยเท่าหลังแรกแต่ก็ดี

หลังที่ 3 บ้านเดี่ยว 28 ตร.ว.หลังนี้อยู่ไกลที่สุด สวยสภาพบ้านดีตกแต่งแล้วไม่มีเฟอร์นิเจอร์ และราคาถูกที่สุด 1,450,000 บาท

บ้านหลังนี้ข้างนอกสวย แต่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์

ประสบการณ์ซื้อบ้านมือสอง ไม่ลองไม่รู้!! (ตอนที่4)

            ในใจผมอยากได้หลังแรกมากที่สุด เพราะดูสวยและแทบไม่ต้องตกแต่งเพิ่ม ผมเลยลองต่อรองราคากับหลังนี้ก่อน บทความในเน็ตบอกว่าเทคนิคการต่อรองราคาบ้านมือสอง คือ หาจุดเสียของบ้านแล้วบอกเค้าว่าเราต้องเสียค่าปรับปรุงบ้านอีก แต่เนื่องจากหลังนี้เพิ่งปรับปรุงมาสภาพจึงดูดีจึงใช้เทคนิคนี้ไม่ได้ ดังนั้นผมจึงใช้ไม้ตาย คือ อ้อนเลยครับบอกว่าเรามีงบเท่านี้ซื้อราคามากกว่านี้ไม่ได้จริงๆ แล้วก็บอกเค้าว่าถ้าไม่ได้คงต้องไปดูอีกสองหลังแทน แต่ไม่ยอมลดให้ ผมเลยต้องไปต่อรองกับอีกสองเจ้าแทน

            บ้านอีกสองหลังมีนายหน้าเป็นตัวแทนขายให้ ผมลองต่อพร้อมกันสองหลัง หลังแรกจาก 1,500,000 เหลือ 1,300,000 นายหน้าบอกว่าจะลองคุยกับเจ้าของให้สุดท้ายลดลงมาเหลือที่ 1,400,000 ตรงนี้คือข้อดีของนายหน้าบ้านมือสองครับ คือ เค้าก็อยากได้ค่าคอมมิชชั่นเร็วๆ เลยช่วยต่อราคาเพื่อให้เรารีบซื้อ บวกกับในกรณีของผมเจ้าของบ้านเองจะรีบขายด้วยเลยยอมลดราคาได้ง่ายๆ

            พอรู้ราคาของหลังที่สองผมเลยรีบไปต่อราคากับหลังที่สาม ให้อยู่ที่ 1,300,000 แต่เค้าให้แค่ 1,400,000 ผมเลยตัดสินใจง่ายเลยเพราะหลังที่สองสวยกว่าเฟอร์นิเจอร์พร้อมในราคาที่เท่ากันสุดท้ายเลยตัดสินใจเลือกหลังที่สอง

            หลังจากเลือกบ้านได้ถูกใจก็ต้องรีบวางเงินจองก่อน เดี๋ยวคนอื่นจะมาแย่ง อันนี้เห็นหลายคน post ในเว็บบอร์ดว่าถ้าไม่รีบจองมักมีคนมาตัดหน้าเราตลอดงานนี้ผมไม่อยากพลาดเลยเอาเงินไปจองก่อนเลย 10,000 บาท หลังจากนั้นก็ทำเรื่องกู้กับธนาคารซึ่งผ่านได้โดยง่ายเพราะผมใช้บัตรเครดิตและมีประวัติการจ่ายเงินที่ดี(ไม่ติด black list เครดิตบูโร) จากนั้นก็ไปทำสัญญากันที่สำนักงานกรมที่ดินของเขต ค่าใช้จ่าย ในการซื้อขายบ้าน ที่ดิน  ณ กรมที่ดิน ในวันโอน มีรายการที่จะต้องเสียดังต่อไปนี้(เข้าไปอ่านตามลิงค์น่ะครับ) ซึ่งเราต้องตกลงว่าใครจะผู้ซื้อหรือผู้ขายจะเป็นผู้ออกเงินส่วนนี้ต้องจ่ายเป็นเงินสดน่ะครับ รวมแล้วค่าธรรมเนียมประมาณ 5% ของราคาบ้าน เป็นอันจบขั้นตอนทั้งหมด

            ขั้นตอนเรื่องเงินๆทองๆ และกฏหมายเป็นอะไรที่ผมไม่ค่อยรู้เรื่องมากโชคดีที่นายหน้าทางฝ่ายผู้ขายช่วยจัดการให้จนเสร็จอันนี้ก็ต้องยกให้เป็นข้อดีของนายหน้าบ้านมือสองครับ

ข้อแนะนำในการเลือกซื้อบ้านมือสอง

ในการเลือกซื้ออสังหาทุกชนิดรวมทั้งการซื้อบ้านมือสองควรคำนึงถึงข้อต่อไปนี้

1.      ความต้องการของผู้อยู่อาศัย จำนวนห้องนอน วัตถุประสงค์การใช้งาน พื้นที่ใช้สอยห้องต่างๆในบ้าน เช่น ห้องนอน ห้องน้ำ ห้องรับแขก ห้องครัว และที่จอดรถ

2.      ขนาดของบ้าน หากซื้อบ้านมือสองหลังใหญ่เกินเพราะเห็นว่าราคาสูงกว่าไม่มาก แต่ตอนขายนั้นบ้านมือสองที่หลังใหญ่มักจะขายต่อได้ยากกว่า ราคาซื้อบ้านมือสองที่เหมาะสมอยู่ระหว่าง 1-3 ล้านบาท หากมากกว่านี้จะขายต่อได้ยากขึ้น

3.      พิจารณาทำเลที่เดินทางได้สะดวก คล่องตัว สะดวกสบายในการใช้ชีวิต อย่าเลือกซื้อบ้านที่ราคาถูกเท่านั้นต้องคำนึงถึงความง่ายในการใช้ชีวิต มีสิ่งอำนวยความ สะดวกต่อชีวิตประจำวัน ได้แก่ อยู่ใกล้ที่ทำงาน โรงเรียน ที่ออกกำลังกาย ศูนย์การค้า ที่กิน ร้านอาหาร ร้านค้า ที่สำคัญถ้าไม่มีรถยนต์ส่วนตัวควรเลือกบ้านมือสองที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ซึ่งข้อคำนึงเหล่านี้มีผลต่อราคาขายต่อด้วย

4.      ไม่ควรเลือกทำเลซอยตันไม่มีที่กลับรถหรือซอยแคบ การเข้าออกไม่สะดวก พยายามห่างไกลจุดทิ้งขยะของหมู่บ้านหรือบ่อบำบัดน้ำเสีย

5.      พิจารณาสภาพบ้าน ดูโครงสร้างบ้าน เสา คาน ตัวบ้านทรุดหรือไม่ ระบบไฟฟ้า น้ำประปา ถ้าบ้านที่อายุเกิน 10 ปีขึ้นไปควรต้องเปลี่ยนใหม่

6.      น้ำไม่ท่วม โจรไม่ชุม อากาศดี

เทคนิคการต่อราคาบ้านมือสอง

ในการต่อราคาบ้านมือสองต้องคำนึงถึงใจเขาใจเราไม่ต่อราคาจนต่ำเกินไป การต่อราคาบ้านมือสองควรทำหลังจากที่ไปดูบ้านแล้วจนพอใจและคิดว่าจะซื้อ ในการจะต่อรองข้อมูลมีความสำคัญที่สุด อันได้แก่

-         ข้อแรกต้องมีข้อมูลบ้านหลังอื่นๆที่ขายในบริเวณใกล้เคียง เพื่อให้สามารถเปรียบเทียบราคาที่เหมาะสม และสามารถต่อรองราคาโดยมีเหตุผลเรื่องราคาตลาดมารองรับ

-         ข้อสองต้องรู้สาเหตุที่เจ้าของขาย ยิ่งเจ้าของรีบขาย หรือ มีความจำเป็นต้องใช้เงิน โอกาสต่อราคาก็มีสูง

-         สามสภาพบ้านและสิ่งแวดล้อม ข้อบกพร่องของบ้านทำให้เราต่อรองราคาได้ในส่วนของการซ่อมแซม ลองให้ช่างมาตีราคาซ่อมแซมบ้านแล้วเอาส่วนนี้ไปต่อราคากับเจ้าผู้ขาย

เทคนิคการต่อราคาบ้านมือสองอื่นๆมีดังนี้

-         เมื่อลองต่อราคาครั้งแรกไปแล้ว ผู้ขายไม่ยอมลดราคาให้ ลองเว้นระยะซัก 1 เดือนแล้วโทรไปต่อราคาใหม่ เพราะบ้านมือสองที่ตั้งราคาสูงเกินไปมักขายได้ช้า ผู้ขายก็จะลดราคาลงเองเพื่อให้ขายได้

-         สุดยอดกลยุทธ์ในการต่อรองราคา คือ ให้นายหน้าบ้านมือสองต่อราคาให้ เพราะนายหน้าจะรู้ราคาตลาดดีและแนะนำการตั้งราคาที่เหมาะสมแก่ผู้ขายอยู่แล้ว นอกจากนี้นายหน้าย่อมมีความต้องการที่จะขายบ้านมือสองให้ได้เร็วๆเพื่อจะได้รับค่านายหน้า ดังนั้นนายหน้าก็จะช่วยต่อราคาบ้านให้ผู้ขายลดราคาลงอีก

อย่าลืมว่าเมื่อต่อราคาได้แล้วก็ควรวางเงินมัดจำเพื่อจองไว้เลย เพราะอาจมีคนมาซื้อตัดหน้าไปได้

ข้อดีของการซื้อผ่านนายหน้าบ้านมือสอง

         ในบทความก่อนได้พูดถึงว่าเราจะหาบ้านมือสองได้จากที่ไหนบ้าง หนึ่งในนั้นคือซื้ผ่านนายหน้า การซื้อผ่านนายหน้าบ้านมือสองเป็นวิธีหนึ่งที่แนะนำให้ผู้ซื้อทุกท่านลองนำไปพิจารณาเพราะมีข้อดีอยู่มาก ดังสรุปได้ดังนี้

1.             การใช้บริการบริษัทตัวแทนขาย หรือ โบรกเกอร์ หรือ นายหน้าบ้านมือสอง มีค่าบริการแค่ไม่เกิน 3% ซึ่งจะเก็บจากทางผู้ขาย

2.             ผู้ซื้อได้ความสะดวกสบายเพราะไม่ต้องลงสำรวจพื้นที่ด้วยตนเอง นายหน้าบ้านมือสองจะเป็นผู้สำรวจเองและรวบรวมรายชื่อบ้านที่ขายไว้แล้วนำมาเสนอให้ผู้ซื้อเลือก

3.             หน้านายจะช่วยดำเนินการขั้นตอนในการซื้อขาย เช่น  พาไปดูบ้านที่เลือกไว้ การต่อราคา การโอน จัดการสัญญา หรือบางเจ้าช่วยหาสินเชื่อเงินกู้ซื้อบ้าน ถือว่าคุ้มค่าสำหรับค่านายหน้าบ้านบ้านมือสอง ประมาณ 3% ของราคาขาย

4.             นายหน้าบ้านมือสองมักจะรู้ราคาตลาดในพื้นที่ ทำให้เราซื้อบ้านในราคาเหมาะสมไม่สูงเกินไป และนายหน้ามักมีเทคนิคการช่วยต่อราคาให้ด้วย

5.             มีบ้านให้เลือกจำนวนมาก แบ่งแยกตามพื้นที่ ราคา ไว้ได้ตรงใจผู้ซื้อ ทำให้สะดวกต่อการตัดสินใจ

6.             บ้านมือสองที่อยู่ในมือของบริษัทเหล่านี้จะได้รับการคัดสรรและกรองมาระดับหนึ่งแล้ว เนื่องนายหน้าจะรับบ้านที่ขายง่าย คือ มีสภาพดี และราคาไม่สูง